今天，我们假期临时加更一次，就在长假前一天晚上，出台了两个重大支持房地产的政策，一个是换购住房个人所得税返还，另一个是首套个人住房公积金贷款利率下调。这两个政策，对于楼市可能会有比较大的影响。
我们先来看，换购住房个人所得税返还，说的是出售自己住房， 并在1年内，并在市场上重新购买住房的纳税人，对其已经缴纳的个人所得税退还，买新房价格更高的，全部退还，如果换新房价格更低的，则按比例退还，这个政策很显然就是一个鼓励换房，鼓励改善的政策，同时也害怕很多人，把房子卖了，带着钱离开，所以用1年内买新房退还个人所得税的方式，勾着大家，去置换。那么既然是置换，就不太可能平进平出，大概率是要加价改善的。所以鼓励置换的作用，其实就是吸引更多地资金进入房地产市场。而这其中，会有大部分资金，去到新房市场。帮助二三四线城市去库存。增加楼市的流动性，同时用退税作为吸引力，从而希望提升楼市活跃。如果说之前的政策只是鼓励刚需的话，那么这个政策就是赤裸裸的在鼓励换房和改善。那么他会产生哪些作用呢，如果大家更倾向于换房，不少人会卖掉二手，而转买新房，所以这个政策可能率先起到的作用，是让二手房的卖房挂牌量增加，以前有置换打算的，可能这时候会考虑行动。而且更要命的是，要知道个人所得税可不是个小数，房屋两次交易的价差的20%，理论上由卖方缴纳，但实际上会折算到房价里。如果这套房子你买的很早，原值很低，那么个税有可能无限趋近于房价的20%。如今置换可以退税，那么也就是说，这部分损失可能也会体现在房价当中。房主很可能会主动把这个价格降下去，以获得更快变现的可能。那么很可能引发二手房的降价潮。所以政策的本质目的，还是压二手，保一手，降库存，化解楼市整体风险，推动新开工，从而拉动经济。这个政策确实是之前没有预期到的，估计会对楼市产生一些影响。会明显提升，楼市现有的活跃度。其次，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。这其实就是我们说的，长端利率单独下调，但这次只是调了公积金，而没有调整LPR，可能也是顾忌汇率的影响，公积金现在已经压到了一个非常低的水平，其实目的还是为了保证刚需，因为能用公积金贷款，或者公积金在贷款中起到重要作用的，肯定还是普通人，是上车盘。那些富人买的中高端住宅，公积金的作用十分有限。甚至豪宅完全指望不上。所以还是以释放刚需和一定的改善需求为主。公积金的这个水平，未来就是商业贷款，努力的方向。综合来看，现在政策呵护房地产的态度十分明显，已经从刚需，扩展到改善，重点还是压二手，稳一手。尽量不让大家带着资金离开房地产市场。老齐认为，个人所得税这个政策，效果可能会更加明显，有助于盘活楼市的成交量，激活一定的置换需求。也会促进二手房主动降价。把这些资金释放出来，才能够去解决新房的问题。那么房价会不会涨？这个可能性很小，刚才说了，很有可能促进二手房降价，而新房现在打折促销的力度也很强烈，所以这是一个促进成交的政策，而并不是推升房价的政策，推升房价，需要加杠杆去配合，我们之前给了两条底线，一个是一线城市彻底放开，不再提房住不炒，另一个是在三四线城市再搞大规模的棚改货币化安置，批复更多地棚改转项贷款，这两个底线只要不破，房价就飞不起来。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们第一时间告诉大家，政策还会持续加码。如果站在经济的角度来说，我其实应该鼓励你们去买房。只有更多的人买房，信用才能得到释放，经济才能转好，股市才能复苏，所以央行现在鼓励更多地人去买房是好事，但是如果站在粉丝的角度来说，我劝咱们自己人慎重。房子已经不可能再作为投资手段了。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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